Neuf vs ancien rénové : quel choix pour le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est l'un des rares mécanismes fiscaux à ouvrir la porte aussi bien au neuf qu'à l'ancien rénové. Mais les conditions et les taux différent. Voici comment choisir.
Tableau comparatif
Colonne "Pinel" = données neuf | Colonne "Jeanbrun" = données ancien rénové
| Critère | Neuf (RE2020) | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Taux amortissement (social) | 4,5%/an ★ | 3,5%/an |
| Taux max (très social) | 5,5%/an ★ | 4%/an |
| Plafond annuel (social) | 10 000€ | Décret à confirmer |
| Norme obligatoire | RE2020 | DPE A/B/C (après travaux) |
| Travaux requis | Aucun | ≥ 30% prix acquisition |
| Garanties | Décennale | Garanties artisans |
| Prix d'entrée | Plus élevé | Potentiellement inférieur |
| Emplacement | Périphéries neuves | Centre-ville possible ★ |
Cas concret 1 : appartement neuf (220 000€, zone A)
Appartement T3 neuf en zone A, 220 000€, niveau social
→ Base amortissable : 176 000€ (80%)
→ Amortissement : 176 000 × 4,5% = 7 920€/an (plafonné à 7 920€ car < 10 000€)
→ Économie TMI 41% : 7 920 × 41% ≈ 3 247€/an
→ Total sur 9 ans : ~29 220€
Cas concret 2 : appartement ancien rénové (180 000€ + 60 000€ travaux)
T2 ancien centre-ville, 180 000€ + 60 000€ travaux = 240 000€, niveau social
→ Travaux : 60 000 / 180 000 = 33% ✓ (seuil 30% atteint)
→ Base amortissable : 240 000 × 80% = 192 000€
→ Amortissement : 192 000 × 3,5% = 6 720€/an
→ + Déficit foncier travaux en année 1 : déductible séparément
→ Économie TMI 41% : 6 720 × 41% ≈ 2 755€/an
Avantages du neuf
- Taux d'amortissement plus élevés (jusqu'à 5,5% vs 4%)
- Garanties décennale et biennale du constructeur
- Aucun travaux à gérer
- Normes RE2020 : économies d'énergie, pas de risque DPE
- Frais de notaire réduits (~2-3% vs 7-8%)
Avantages de l'ancien rénové
- Prix d'achat potentiellement inférieur
- Emplacements prime en centre-ville
- Déficit foncier des travaux déductible dès la 1ère année
- Valorisation patrimoniale plus forte à long terme
- Flexibilité géographique maximale
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