Le dispositif Jeanbrun expliqué en détail
Le dispositif Jeanbrun — officiellement « statut du bailleur privé » — est le dispositif fiscal majeur de la loi de finances 2026 en matière d'investissement immobilier locatif. Instauré pour remplacer le Pinel, disparu fin 2024, il propose un mécanisme d'amortissement comptable inédit pour les particuliers investissant dans le logement locatif.
Contexte : pourquoi un nouveau dispositif ?
Après la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l'immobilier locatif privé s'est retrouvé sans mécanisme fiscal incitatif majeur. Face à la crise du logement locatif en France — particulièrement aiguë dans les grandes agglomérations — le gouvernement a conçu un mécanisme radicalement différent.
Présenté par le ministre Jean-Baptiste Jeanbrun, le « statut du bailleur privé » adopté dans la loi de finances 2026 marque une rupture conceptuelle : plutôt qu'une réduction d'impôt forfaitaire, il offre un amortissement déductible des revenus fonciers. Ce mécanisme, inspiré du régime LMNP, s'applique désormais à la location nue, ouvrant des perspectives fiscales considérables.
Le mécanisme d'amortissement
L'amortissement est un concept comptable permettant de constater la dépréciation annuelle d'un actif. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, ce mécanisme est transposé à la location nue pour les particuliers.
- Base amortissable = Prix d'acquisition × 80% (exclusion forfaitaire de 20% pour la valeur du terrain)
- Amortissement annuel = Base × Taux (de 3% à 5,5%)
- L'amortissement vient en déduction des revenus fonciers bruts, comme les charges déductibles classiques
- Si l'amortissement + charges dépassent les loyers = déficit foncier imputable sur le revenu global
Exemple concret
Bien acquis 250 000€ en neuf (niveau social)
→ Base amortissable : 250 000 × 80% = 200 000€
→ Amortissement annuel : 200 000 × 4,5% = 9 000€/an
→ Loyers annuels : 8 400€ | Charges : 4 200€
→ Résultat foncier : 8 400 - 4 200 - 9 000 = -4 800€ (déficit)
→ Imputable sur revenu global (dans limite 10 700€/an)
→ Économie d'impôt TMI 41% : 4 800 × 41% = 1 968€/an
Les taux d'amortissement
Biens neufs (RE2020, DPE A/B/C)
| Niveau de loyer | Loyer vs marché | Taux/an | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15% | 3,5% | 8 000€ |
| Social | -30% | 4,5% | 10 000€ |
| Très social | -45% | 5,5% | 12 000€ |
Anciens avec travaux (≥ 30% du prix, DPE A/B/C après travaux)
| Niveau de loyer | Loyer vs marché | Taux/an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | -15% | 3% |
| Social | -30% | 3,5% |
| Très social | -45% | 4% |
Le déficit foncier
L'un des mécanismes les plus puissants du dispositif Jeanbrun réside dans sa capacité à générer du déficit foncier.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : 10 700€/an maximum
- Pour les travaux de rénovation énergétique 2026-2027 : 21 400€/an
- L'excédent de déficit est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers
- L'amortissement crée quasi-systématiquement du déficit foncier, ce qui différencie fondamentalement le Jeanbrun du Pinel
⚠️ La réintégration à la plus-value
À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 150 VB III du CGI). Le prix d'acquisition retenu est diminué du total des amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable. Stratégie : conserver longtemps (abattements pour durée de détention) ou transmettre en pleine propriété.
Territoire et absence de zonage
Contrairement au Pinel qui était limité aux zones A bis, A et B1, le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire français. Les plafonds de loyers et de ressources varient selon la zone géographique, mais il n'y a pas d'exclusion de zone.
Durée et engagement
- Engagement minimum : 9 ans
- Location nue (non meublée) uniquement
- Résidence principale du locataire obligatoire
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition
- Maximum 2 logements par foyer fiscal et par an
- Interdiction de louer à la famille proche (foyer fiscal, ascendants, descendants)
Dates et période d'application
Acquisitions éligibles : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028
Neuf : signature de l'acte authentique dans cette période
Ancien : signature de l'acte et engagement de travaux