Simulation complète Jeanbrun : T2 neuf 55m² en zone A bis — 3 scénarios chiffrés
Simulation pas à pas d'un T2 neuf de 55m² en zone A bis (Paris) avec le dispositif Jeanbrun. Trois scénarios (intermédiaire, social, très social) comparés sur 9 ans avec calcul de l'effort mensuel réel.
Pourquoi Paris (zone A bis) est un cas d'école
La zone A bis — Paris et sa proche couronne — concentre les caractéristiques qui rendent le dispositif Jeanbrun particulièrement intéressant : prix d'acquisition élevés, marchés locatifs très actifs, loyers de marché parmi les plus élevés de France, et investisseurs aux TMI généralement élevées.
C'est aussi la zone où le choix du niveau de loyer est le plus stratégique. En zone A bis, le loyer libre peut atteindre 25-35 €/m²/mois. Les plafonds Jeanbrun sont significativement inférieurs, ce qui crée un manque à gagner locatif réel — mais génère en contrepartie les taux d'amortissement les plus élevés du dispositif.
Cette simulation vous guide pas à pas à travers un cas concret, en comparant les trois niveaux du Jeanbrun sur le même bien.
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Le projet : T2 neuf 55 m², zone A bis
Caractéristiques du bien
- Type : appartement T2 neuf RE2020, DPE A
- Surface : 55 m²
- Localisation : zone A bis (Paris 13ème ou proche banlieue : Montrouge, Boulogne-Billancourt)
- Prix d'acquisition : 385 000 € (7 000 €/m² — prix neuf RE2020 en zone A bis)
- Livraison VEFA : septembre 2026
- Charges de copropriété : syndic moderne, charges maîtrisées
Financement
- Apport personnel : 65 000 €
- Emprunt : 320 000 €
- Taux : 3,8 % sur 25 ans
- Mensualité crédit : 1 655 €/mois
- Intérêts an 1 : 12 160 €
Profil de l'investisseur
- TMI : 41 % (cadre supérieur, revenu 95 000 €/an)
- Objectif : réduction d'impôt immédiate + constitution patrimoniale
Étape 1 : calculer les loyers plafonnés par niveau
Formule générale
Loyer mensuel max = Plafond €/m²/mois × Coefficient × Surface
Le coefficient de surface est : min(0,7 + 19/surface, 1,2)
Pour 55 m² : min(0,7 + 19/55, 1,2) = min(0,7 + 0,345, 1,2) = min(1,045, 1,2) = 1,045
Calcul par niveau pour la zone A bis
| Niveau | Plafond €/m²/mois | Loyer mensuel max | Loyers annuels | |---|---|---|---| | Intermédiaire (-15 % marché) | 14,42 € | 14,42 × 1,045 × 55 = 829 € | 9 948 € | | Social (-30 % marché) | 11,19 € | 11,19 × 1,045 × 55 = 643 € | 7 716 € | | Très social (-45 % marché) | 8,00 € | 8,00 × 1,045 × 55 = 460 € | 5 520 € |
Rappel : le loyer libre en zone A bis pour ce type de bien serait de l'ordre de 1 100-1 400 €/mois.
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Étape 2 : les charges annuelles déductibles
Ces charges sont identiques quel que soit le niveau de loyer choisi :
| Poste | Montant annuel | |---|---| | Intérêts d'emprunt (année 1) | 12 160 € | | Taxe foncière | 1 200 € | | Assurance PNO | 360 € | | Assurance loyers impayés (3 % des loyers) | 232 € (calculé sur niveau social) | | Frais de gestion agence (8 %) | 617 € | | Charges copropriété non récupérables | 850 € | | Total charges an 1 | 15 419 € |
Note : les intérêts d'emprunt diminuent chaque année avec l'amortissement du capital. Les calculs suivants utilisent les charges de l'an 1.
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Étape 3 : calculer l'amortissement selon le niveau
Base amortissable (identique pour tous les niveaux)
Base = 385 000 × 80 % = 308 000 €
Amortissement par niveau (bien neuf)
| Niveau | Taux | Amortissement théorique | Plafond | Amortissement effectif | |---|---|---|---|---| | Intermédiaire | 3,5 %/an | 308 000 × 3,5 % = 10 780 € | 8 000 €/an | 8 000 € | | Social | 4,5 %/an | 308 000 × 4,5 % = 13 860 € | 10 000 €/an | 10 000 € | | Très social | 5,5 %/an | 308 000 × 5,5 % = 16 940 € | 12 000 €/an | 12 000 € |
Dans les 3 cas, le plafond annuel s'applique car la base amortissable (308 000 €) est importante. C'est fréquent pour les biens en zone A bis où les prix sont élevés.
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Étape 4 : résultats fonciers comparés
Scénario A — Niveau intermédiaire (-15 %)
| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +9 948 € | | Charges | −15 419 € | | Amortissement | −8 000 € | | Résultat foncier | −13 471 € | | Déficit imputable (max 10 700 €) | 10 700 € | | Déficit reportable sur revenus fonciers | 2 771 € |
Économie d'impôt TMI 41 % : 4 387 €/an
Scénario B — Niveau social (-30 %)
| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +7 716 € | | Charges | −15 419 € | | Amortissement | −10 000 € | | Résultat foncier | −17 703 € | | Déficit imputable (max 10 700 €) | 10 700 € | | Déficit reportable sur revenus fonciers | 7 003 € |
Économie d'impôt TMI 41 % : 4 387 €/an
Scénario C — Niveau très social (-45 %)
| Poste | Montant | |---|---| | Loyers | +5 520 € | | Charges | −15 419 € | | Amortissement | −12 000 € | | Résultat foncier | −21 899 € | | Déficit imputable (max 10 700 €) | 10 700 € | | Déficit reportable sur revenus fonciers | 11 199 € |
Économie d'impôt TMI 41 % : 4 387 €/an
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Étape 5 : l'effort mensuel net par scénario
L'effort mensuel net est ce que vous déboursez réellement de votre poche chaque mois, déduction faite des loyers perçus et de l'économie fiscale mensuelle.
Effort net = Mensualité crédit − Loyer mensuel − Économie fiscale mensuelle
L'économie fiscale mensuelle = Économie annuelle / 12 = 4 387 / 12 = 365 €/mois
| Scénario | Mensualité | Loyer | Économie fisc./mois | Effort net | |---|---|---|---|---| | Intermédiaire | 1 655 € | 829 € | 365 € | 461 €/mois | | Social | 1 655 € | 643 € | 365 € | 647 €/mois | | Très social | 1 655 € | 460 € | 365 € | 830 €/mois |
Ces calculs ne tiennent pas compte des charges de copropriété (payées en sus), qui augmentent légèrement l'effort.
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Étape 6 : projection sur 9 ans
Evolution des intérêts d'emprunt
Avec un crédit amortissable, les intérêts diminuent chaque année. L'effet sur le déficit foncier est une légère réduction du déficit dans le temps (moins de charges classiques). Les tableaux ci-dessous utilisent des estimations arrondies.
Scénario B — Niveau social — projection 9 ans (TMI 41 %)
| Année | Loyers | Intérêts | Amort. | Déficit imp. | Économie | Cumul | |---|---|---|---|---|---|---| | 1 | 7 716 | 12 160 | 10 000 | 10 700 | 4 387 | 4 387 | | 2 | 7 870 | 11 900 | 10 000 | 10 700 | 4 387 | 8 774 | | 3 | 8 027 | 11 630 | 10 000 | 10 700 | 4 387 | 13 161 | | 5 | 8 352 | 11 060 | 10 000 | 10 700 | 4 387 | 21 935 | | 7 | 8 691 | 10 450 | 10 000 | 10 700 | 4 387 | 30 709 | | 9 | 9 044 | 9 800 | 10 000 | 10 700 | 4 387 | 39 483 |
Total économies d'impôt sur 9 ans : ~39 500 € Déficits reportés sur revenus fonciers (non consommés sur revenu global) : ~55 000 € cumulés — utilisables les années suivantes si de nouveaux revenus fonciers apparaissent.
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Comparaison des trois scénarios sur 9 ans
| Critère | Intermédiaire | Social | Très social | |---|---|---|---| | Loyers cumulés (9 ans) | ~87 000 € | ~68 000 € | ~49 000 € | | Économies impôt (9 ans) | ~39 500 € | ~39 500 € | ~39 500 € | | Effort cumulé (9 ans) | ~49 700 € | ~69 800 € | ~89 600 € | | Patrimoine constitué | 385 000 € | 385 000 € | 385 000 € | | Déficits reportés | ~25 000 € | ~55 000 € | ~90 000 € |
Observation clé : l'économie d'impôt est identique dans les 3 scénarios (car le déficit imputable est toujours plafonné à 10 700 €). La différence est dans l'effort mensuel et dans le stock de déficits reportables sur les revenus fonciers futurs.
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Quelle stratégie choisir ?
Choisir le niveau intermédiaire si...
- Votre capacité d'épargne mensuelle est limitée
- Vous souhaitez maximiser le rendement locatif brut
- Vous n'avez pas d'autres revenus fonciers à compenser
Choisir le niveau social si...
- Vous avez une TMI 41-45 % stable
- Vous souhaitez attirer des locataires stables dans une zone tendue
- Vous êtes en début de crédit (intérêts élevés → déficit déjà fort)
Choisir le niveau très social si...
- Votre TMI est 41-45 % ET vous avez déjà des revenus fonciers positifs importants (les déficits reportés viennent les compenser)
- Vous avez une forte capacité d'épargne mensuelle
- Vous êtes engagé dans une démarche sociale assumée
Points de vigilance pour la zone A bis
Le manque à gagner locatif est réel
En zone A bis, le marché locatif libre dépasse souvent 1 100-1 400 €/mois pour un 55 m². Même au niveau intermédiaire (-15 %), vous percevez 829 € au lieu de ~1 200 €. C'est 370-570 €/mois de manque à gagner. L'économie fiscale mensuelle de 365 € compense partiellement ce manque.
La durée d'engagement est ferme
9 ans en zone A bis, c'est une durée significative. Si vous prévoyez un retour dans ce bien (résidence principale), ou une revente avant 9 ans, le Jeanbrun n'est pas adapté.
Les charges de copropriété peuvent être élevées
Dans les immeubles neufs parisiens ou de proche banlieue (gardien, espaces communs, ascenseurs...), les charges peuvent dépasser 150-200 €/mois. Intégrez ce poste dans votre calcul d'effort réel.
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Conclusion : un investissement de 385 000 € pour un coût net de ~280 000 €
Sur 9 ans avec le niveau social et une TMI à 41 % :
- Loyers perçus : ~68 000 €
- Économies d'impôt : ~39 500 €
- Total encaissements : ~107 500 €
- Mensualités crédit (9 ans × 12 × 1 655 €) : ~178 700 €
- Charges diverses (taxes, assurances, gestion) : ~65 000 €
- Total décaissements : ~243 700 €
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